なぜ「借り換え」は、単なる金利ゲームではないのか？

住宅ローンは、数十年にわたる家計の「支配者」です。多くの人は、借り換えを考える際、「金利が何％下がるか」という経済合理性だけで判断しがちです。しかし、借り換えは単に金利を下げる行為ではなく、「未来の家計の設計図を、今の家族の状況に合わせて描き直す」、重要なライフプランニングの一環です。

例えば、

• **「今は変動金利で安く抑えたいが、子どもの大学入学と老後の金利上昇リスクが怖い」**という不安。
• **「疾病保障が付いていない古い団信のままでは、もしもの時が不安だ」**というリスク。

これらは、金利の数字だけでは解決できません。金利タイプの選択は、家族の安心感、教育費への余裕、老後の資金計画に直結するからです。

本セミナーは、**「借り換えで損得を判断する３つの基準」を明確にしながら、「金利タイプをどう変えるか」「団信をどう充実させるか」**といった、家族の未来を守るための戦略的な見直しに焦点を当てます。

１．借り換えを検討すべき３つの「家族の節目」

住宅ローンを見直す最適なタイミングは、単に金利が下がった時だけではありません。家族の状況やライフステージが変化した時こそ、見直しの絶好の機会です。

節目１：金利タイプ変更のタイミング

• 固定金利期間の終了時: ２年、５年、１０年といった固定金利期間が終了し、変動金利へ移行するか、再度固定金利を選ぶかの選択を迫られます。この時、他行へ借り換えることで、より低い金利を選べる可能性があります。
• 市場金利の大きな変動: 特に変動金利を選択している方は、市場金利が上昇傾向に転じた際、固定金利への借り換えを検討し、将来の金利上昇リスクから家計を守る必要があります。

節目２：家計の負担が増える前（教育費の増大前）

• 子どもの進学前: 大学受験や入学を控えるなど、教育費の支出が最大になる数年前に借り換えを行い、毎月の返済額を軽減しておくことで、教育資金の準備に余裕を持たせることができます。
• 住宅ローン残高が少ないとき: 一般に、借り換え効果が高いのは残高が1,000万円以上、残存期間が10年以上と言われますが、残高が減っても借り換えで返済期間を短縮する戦略も有効です。

節目３：健康状態の変化と保障の見直し

• 団信の保障内容の見直し: 当初のローン契約時の団信が、死亡・高度障害のみのシンプルな保障であった場合、借り換えと同時に疾病保障（がん、三大疾病など）付きの団信に切り替えることで、家族の安心感を大幅に高めることができます。
• 健康状態のチェック: ただし、借り換えには団信の再加入が必要であり、健康状態によっては審査に通らない、または希望の特約を付けられないリスクがあります。健康なうちに検討することが重要です。

２．借り換えの損得を判断する３つの基準

借り換えの経済的なメリットを判断する際は、以下の３つの要素を総合的に判断する必要があります。

基準１：総支払額の比較（諸費用を考慮）

• 金利差１％、残高1,000万円、期間10年: これらが借り換えメリットが出やすい目安とされますが、この条件以下でも得になるケースはあります。
• 諸費用の影響: 借り換え時には、保証料、事務手数料、抵当権設定費用など、数十万円〜100万円単位の諸費用がかかります。この諸費用を支払っても、総支払額でメリットが出るかを正確にシミュレーションします。

基準２：金利タイプの「未来のリスク」評価

• 変動金利: 今の金利は低いが、将来の金利上昇リスクと常に隣り合わせです。リスク許容度が低い方や、老後にローン返済が残る方は慎重な検討が必要です。
• 固定金利: 金利上昇リスクは完全に回避できますが、その分、当初の金利は高めです。家計の安定性や教育費とのバランスを最優先したい方に向いています。

基準３：「返済期間」短縮 vs 「毎月返済額」軽減

• 総利息を減らしたい場合（将来の金利負担を最小限に）: 借り換えで毎月の返済額を維持しつつ、返済期間を短縮する戦略が有効です。
• 毎月の家計負担を減らしたい場合（生活にゆとりを持たせたい）: 借り換えで返済期間を維持しつつ、毎月の返済額を軽減する戦略が有効です。どちらが家族にとって最善かを明確にしましょう。

住宅ローンの見直しは、「あの時やっておけばよかった」と後悔する前に、「今」の行動が将来の数百万、数千万円の差を生みます。家族のライフプランと照らし合わせ、最適な借り換え戦略を見つけましょう。